《五原縣農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)實(shí)施辦法（暫行）》已經(jīng)政府常務(wù)會討論通過。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)對本暫行辦法進(jìn)行解讀：

一、修訂背景

為規(guī)范集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市行為，保障集體建設(shè)用地所有權(quán)人和使用權(quán)人合法權(quán)益，構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》、自然資源部辦公廳印發(fā)《深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)工作的方案》、內(nèi)蒙古自治區(qū)自然資源廳關(guān)于印發(fā)《內(nèi)蒙古自治區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)操作指南》的通知等相關(guān)文件規(guī)定，結(jié)合我縣實(shí)際，制定了《五原縣農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)實(shí)施辦法（暫行）》。

二、目標(biāo)任務(wù)

探索建立“同權(quán)同價、同權(quán)同責(zé)、流轉(zhuǎn)順暢、收益共享”的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場和服務(wù)監(jiān)管制度，建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機(jī)制，形成可復(fù)制、可推廣的改革成果。

三、主要內(nèi)容

自然資源部辦公廳印發(fā)《深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)工作的方案》、內(nèi)蒙古自治區(qū)自然資源廳關(guān)于印發(fā)《內(nèi)蒙古自治區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)操作指南》和五原縣人民政府《五原縣農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革實(shí)施方案》文件精神，經(jīng)充分學(xué)習(xí)借鑒先進(jìn)地區(qū)改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)及結(jié)合我縣改革試點(diǎn)探索實(shí)際，重點(diǎn)對入市主體、途徑及條件、用途、入市方式及入市程序、土地增值收益分配管理、開發(fā)管理等內(nèi)容進(jìn)行試點(diǎn)。

四、涉及范圍

試點(diǎn)期間，在五原縣行政轄區(qū)范圍內(nèi)開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的，適用本辦法。

五、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)

本辦法自發(fā)布之日起施行，在五原縣實(shí)施改革試點(diǎn)期限內(nèi)有效，施行期間，五原縣其它政策文件與本辦法不一致的，以本辦法為準(zhǔn)，本辦法與新頒布上位法及政策等不一致的，以新頒布上位法及政策為準(zhǔn)。

六、注意事項(xiàng)

要抓住“兩項(xiàng)前置條件”，加快完成詳細(xì)規(guī)劃(村莊規(guī)劃)編制，完成集體土地所有權(quán)和使用權(quán)確權(quán)登記；

要緊盯“三項(xiàng)負(fù)面清單”，不得通過農(nóng)用地轉(zhuǎn)為新增建設(shè)用地入市，不得將宅基地納入入市范圍，符合入市條件的土地不得用于商品住宅建設(shè)；

要探索“兩項(xiàng)重點(diǎn)機(jī)制”，兼顧國家、集體和農(nóng)民個人的入市土地增值收益調(diào)節(jié)機(jī)制，保護(hù)農(nóng)民集體和個人權(quán)益，保障市場主體愿用、會用入市土地的權(quán)益保護(hù)機(jī)制。

七、關(guān)鍵詞詮釋

入市：是指農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)以出讓、出租、作價出資（入股）等方式進(jìn)入土地市場交易的行為。

就地入市：規(guī)劃用途須是建設(shè)用地且為經(jīng)營性的、土地利用現(xiàn)狀是建設(shè)用地、土地權(quán)屬為集體性質(zhì)且沒有爭議用地的入市方式。

異地調(diào)整入市：規(guī)劃用途須是建設(shè)用地且為經(jīng)營性的、土地利用現(xiàn)狀是農(nóng)用地（不占耕地）、土地權(quán)屬為集體性質(zhì)且沒有爭議用地的入市方式。

八、惠民利民舉措

農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依據(jù)實(shí)際情況制訂收益分配方案，并依法履行民主決策程序，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市收益主要用于“三農(nóng)”，壯大農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)。切實(shí)拓寬行政村的財(cái)產(chǎn)性收入，增加黨支部、村委會的“話語權(quán)”，充分發(fā)揮其對集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引領(lǐng)作用。為鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實(shí)施注入動力。

九、辦法主要內(nèi)容

入市管理辦法共7張48條。

第一章為總則，明確了制定依據(jù)及適用范圍

為探索建立“同權(quán)同價、流轉(zhuǎn)順暢、收益共享”的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度，規(guī)范農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，保障農(nóng)民合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》、自然資源部辦公廳印發(fā)《深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)工作的方案》、內(nèi)蒙古自治區(qū)自然資源廳關(guān)于印發(fā)《內(nèi)蒙古自治區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)操作指南》的通知等相關(guān)文件規(guī)定，結(jié)合五原縣實(shí)際，制定該辦法。

在五縣縣實(shí)際管轄區(qū)域內(nèi)實(shí)施農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的，適用本辦法。

辦法所指的集體經(jīng)營性建設(shè)用地是指五原縣國土空間總體規(guī)劃（2021年-2035年）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)空間規(guī)劃、村莊規(guī)劃、生態(tài)保護(hù)規(guī)劃中確定為工礦倉儲用地、商服用地、保障性住房等經(jīng)營性用途并經(jīng)依法登記的集體建設(shè)用地。

本辦法所稱農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，是指集體經(jīng)營性建設(shè)用地在所有權(quán)不變的前提下，使用權(quán)以出讓、租賃、作價出資（入股）、聯(lián)營等有償方式進(jìn)入土地市場交易的行為。

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地不得用于商品住宅開發(fā)。

第二章明確了入市主體、途徑及條件

1、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的入市主體為具有土地所有權(quán)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會。

2、入市主體以全資方式設(shè)立的土地專營公司、土地股份合作社等具有法人資格、從事土地專營業(yè)務(wù)的市場法人、具有法人資格的屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織成員書面委托授權(quán)，可在授權(quán)范圍內(nèi)代理實(shí)施農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市事項(xiàng)。

3、依法取得、符合規(guī)劃的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，具備開發(fā)建設(shè)所需基礎(chǔ)設(shè)施等基本條件、明確就地直接使用的，可以直接就地入市。

4、村莊內(nèi)零星、分散的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，在確保建設(shè)用地總量不增加、耕地和林地?cái)?shù)量不減少，質(zhì)量有提高的前提下，可以由縣自然資源局?jǐn)M定異地調(diào)整方案，并報(bào)縣人民政府批準(zhǔn)由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織先行組織復(fù)墾為農(nóng)用地后，調(diào)整到本縣轄區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)集中區(qū)或者其他符合條件的區(qū)域入市。

5、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地就地入市應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

（一）符合五原縣國土空間總體規(guī)劃（2021年-2035年）或鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間總體規(guī)劃或村莊規(guī)劃、相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及環(huán)保要求；

（二）依法取得集體所有土地權(quán)屬或者集體土地使用權(quán)證書；

（三）地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物已補(bǔ)償完畢，或者經(jīng)所有權(quán)人書面同意隨土地一同入市；

（四）未被司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)限制土地權(quán)利；

（五）法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。

6、采取調(diào)整途徑入市的，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

（一）需調(diào)整地塊在現(xiàn)行土地利用現(xiàn)狀圖中為建設(shè)用地；

（二）需調(diào)整地塊位于村莊范圍內(nèi)，且布局零星、分散；

（三）土地權(quán)屬清晰無爭議；

（四）地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物已補(bǔ)償完畢；

（五）需調(diào)整地塊應(yīng)當(dāng)復(fù)墾為農(nóng)用地，且復(fù)墾后的農(nóng)用地面積，不得小于擬入市地塊面積；調(diào)整涉及占用耕地的，復(fù)墾為耕地的面積，不得小于所占用的耕地面積，且質(zhì)量不得低于所占用的耕地的質(zhì)量；

（六）擬入市地塊不屬于永久基本農(nóng)田，且為五原縣國土空間總體規(guī)劃（2021年-2035年）劃定的建設(shè)用地，鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間總體規(guī)劃（城鄉(xiāng)規(guī)劃）或者村莊規(guī)劃確定為工礦倉儲、商服、租賃性住房等經(jīng)營性用途的農(nóng)村集體建設(shè)用地；

（七）擬入市地塊在調(diào)整完畢后，必須符合本辦法第十二條第（一）項(xiàng)及第（四）項(xiàng)規(guī)定的條件；

（八）調(diào)整完畢后的建設(shè)用地面積總量不得大于調(diào)整之前；

（九）法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。

7、有下列情形之一的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地不得入市：

（一）農(nóng)村宅基地使用權(quán)，但法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外；

（二）土地權(quán)屬有爭議的；

（三）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制土地權(quán)利的；

（四）已辦理抵押登記，但未取得抵押權(quán)人書面同意的；

（五）地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物存在權(quán)屬糾紛影響農(nóng)村集體建設(shè)用地入市的；

（六）沒有明確土地使用條件的；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第三章是明確了入市方式及入市程序

1、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地可按出讓、租賃、作價出資（入股）、聯(lián)營等有償使用方式入市。

2、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租和作價出資（入股）、聯(lián)營，應(yīng)采取招標(biāo)、拍賣或者掛牌的方式公開交易以確定土地使用權(quán)人。

3、未經(jīng)公開入市交易或者未經(jīng)批準(zhǔn)采取協(xié)議方式入市交易的，農(nóng)民集體與用地者不得私下簽訂出讓、出租合同或作價出資（入股）、聯(lián)營協(xié)議。

4、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)公開交易按以下程序進(jìn)行：

一是入市主體申請；二是鎮(zhèn)人民政府審查，縣自然資源局根據(jù)初審意見，會同相關(guān)行政主管部門，對擬入市宗地是否符合入市條件進(jìn)行審查；三是入市主體進(jìn)行地價評估及入市方案擬定，縣自然資源部門應(yīng)會同入市主體根據(jù)地塊評估價格、產(chǎn)業(yè)政策等因素，集體決策確定底價，并予以保密，底價不得低于入市成本，不得低于出讓宗地所在區(qū)域基準(zhǔn)地價的70%，也不得低于國家規(guī)定的相應(yīng)國有建設(shè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)，最終報(bào)價低于底價的，不得成交；四是入市方案表決，入市方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織2/3以上成員或者村民代表表決，并形成正式表決材料；五是入市方案審核，入市方案經(jīng)表決通過后，由入市主體提交自然資源部門，經(jīng)自然資源部門組織有關(guān)部門審查后，報(bào)請縣人民政府核對；六是公告及交易，入市方案經(jīng)審核通過后，由縣自然資源部門在中國土地市場網(wǎng)以及本縣主要媒體上發(fā)布入市交易公告，以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式交易的，交易行為應(yīng)當(dāng)進(jìn)入內(nèi)蒙古自治區(qū)自然資源網(wǎng)上交易網(wǎng)進(jìn)行交易；七是簽訂成交確認(rèn)書及公示，土地成交后，受讓人、承租人須在交易現(xiàn)場簽訂土地成交確認(rèn)書或者作價出資（入股）確認(rèn)書；八是簽訂流轉(zhuǎn)合同，土地交易結(jié)束之日起20個工作日內(nèi)，交易雙方須按照成交確認(rèn)書或者作價出資（入股）確認(rèn)書的約定簽訂土地出讓、出租合同或者作價出資（入股）協(xié)議。

第四章是明確土地增值收益分配管理

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)以出讓、出租、作價出資（入股）、聯(lián)營入市交易的，交易雙方應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向國家繳納土地增值收益調(diào)節(jié)金。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市取得的收益，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定納入農(nóng)村集體資產(chǎn)及收益進(jìn)行統(tǒng)一管理，接受審計(jì)監(jiān)督和監(jiān)管。具體分配依據(jù)縣財(cái)政和農(nóng)牧業(yè)和科技局會同相關(guān)部門制定的有關(guān)辦法為準(zhǔn)。

第五章明確了開發(fā)管理內(nèi)容

1、依法取得農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的使用權(quán)人，應(yīng)按照法律法規(guī)有關(guān)規(guī)定和農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓（出租）合同確定的開發(fā)期限、土地用途及相關(guān)土地使用條件開發(fā)利用土地。

2、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)入市成交后，任何單位和個人不得擅自更改規(guī)劃建設(shè)條件。因規(guī)劃調(diào)整等原因，確需改變土地用途或變更容積率等規(guī)劃條件的，參照國有建設(shè)用地改變土地用途、變更容積率的程序辦理相關(guān)審批手續(xù)。

3?、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地所有權(quán)人負(fù)責(zé)監(jiān)督使用權(quán)人按照農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓（出租）合同約定的開發(fā)期限開發(fā)土地。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地使用權(quán)人，未按照出讓、出租合同或者作價出資（入股）、聯(lián)營等協(xié)議約定的開發(fā)期限開發(fā)土地的，由所有權(quán)人會同自然資源部門參照國有閑置土地的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)定是否屬于閑置土地。

4、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租期限屆滿的，土地使用權(quán)原則上由代表其所有權(quán)的農(nóng)民集體無償收回，其地上建筑物、附著物按照農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租合同的約定處理，法律法規(guī)另有規(guī)定的，按法律法規(guī)執(zhí)行。

5、有下列情形之一的，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織報(bào)經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)，可以收回集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)：

（一）為實(shí)施村鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的；

（二）用地單位和個人未按合同約定或者批準(zhǔn)文件規(guī)定的用途和期限使用土地，又拒不改正的；

（三）土地閑置滿兩年的；

（四）集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)期限屆滿的；

（五）因撤銷、遷移等原因停止使用土地的；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第六章明確了轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押條件

1、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，原土地使用者的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

2、通過轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租取得的土地使用權(quán)，其使用年限為原出讓、出租合同或者作價出資（入股）協(xié)議確定的使用年限減去原土地使用權(quán)人已使用年限后的剩余年限。

3、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的，統(tǒng)一按國家有關(guān)規(guī)定依法繳納相關(guān)稅費(fèi)，土地增值收益調(diào)節(jié)金按照《五原縣農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地增值收益調(diào)節(jié)金征收使用管理辦法（暫行）》收取。

第七章明確了工作中的法律責(zé)任